OPCI : 2 formules pour plus de souplesse
L’OPCI est un Organisme de Placement Collectif (OPC) ouvert, consacré à l’immobilier non coté.
Il bénéficie d’un statut proche de celui des OPCVM dont il pourra revêtir les 2 formes actuellement utilisées : SICAV et FCP qui répondent à deux régimes fiscaux distincts.
Les formes juridiques de l’OPCI
L’ordonnance du 11 octobre 2005 prévoit 2 formes juridiques du fonds :
- Le FPI (Fonds de Placement Immobilier)
- La SPPICV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable)
Les deux supports ont un point commun essentiel : à la différence des SIIC, ce sont des fonds non cotés en bourse qui, de ce fait, ne seront pas soumis aux aléas des marchés financiers. Ils sont avant tout des fonds immobiliers.
Les régimes fiscaux associés
Pour le FPI, les revenus distribués et les plus-values réalisées sont essentiellement imposés comme des revenus fonciers et des plus-values immobilières.
Pour la SPPICV, revenus et plus-values sont imposés selon la fiscalité des dividendes et plus- values d’actions (sauf exonération des plus-values après 8 ans de détention).
Composition : des actifs essentiellement immobiliers
L’essentiel des actifs de l’OPCI (de 60 à 90%) sera investi en immobilier (immeubles, terrains, parts de SCI, contrats de crédit-bail…).
Une poche de liquidité de 10% permettra au fonds de racheter à tout moment des parts ou actions, sur la base d’une valeur liquidative calculée à partir des valeurs d’actifs évaluées par des experts indépendants.
Les valeurs mobilières constituent la 3ème catégorie d’actifs susceptibles d’entrer dans la composition de l’OPCI dans une proportion pouvant aller de 0 à 30%.
Nouveauté : une liquidité renforcée
C’est une des innovations capitales du produit, l’OPCI est en permanence en état d’émission et de rachat de parts.
C’est donc l’OPCI lui-même qui remboursera les épargnants et émettra de nouvelles parts ou actions.
Le prix de la part ou action est déterminé sur la base d’une valeur liquidative calculée en fonction d’expertises et d’actualisations (au minimum 2 fois par an).
Le rachat des parts ou actions de l’OPCI pourra intervenir à tout moment et sera effectué à la valeur liquidative constatée au jour de la demande de rachat (majorée le cas échéant des frais et commissions).
